En el marco del NPL Iberian Forum Spain, entrevistamos a Vanessa M. Rodríguez de los Reyes, CEO de TUSCANY ADQUISICIONES, para analizar la evolución del mercado de NPLs y REOs y los retos que plantea su creciente democratización.
Durante la conversación, Vanessa aborda la entrada de nuevos perfiles de inversores, la importancia de la transparencia en la comercialización, el papel de fondos, servicers e intermediarios y los factores que pueden marcar la rentabilidad en el mercado secundario. También analiza los principales desafíos del sector en España, desde los cambios normativos hasta la congestión judicial y la incorporación de nuevas tecnologías.
La inversión en NPLs y REOs ha dejado de ser un mercado reservado a grandes fondos. ¿Es positiva esta democratización del acceso a este tipo de activos?
Vanessa M. Rodríguez de los Reyes | CEO, TUSCANY: Desde Tuscany pensamos que sí. La democratización de la inversión en este tipo de productos es positiva.
Durante los últimos años, este mercado estaba muy enfocado en fondos de inversión y entidades institucionales. Ahora, en cambio, la inversión se ha democratizado y existe la posibilidad de llegar a compradores más pequeños, tanto inversores pequeños como medianos, que cuentan con capital para invertir.
Sin embargo, esta apertura del mercado también exige mayor rigor.
El principal reto está en saber cómo comercializar y cómo comprar este tipo de producto. Un NPL o un REO no es una vivienda, un local o un producto llave en mano. Es una inversión que puede permitir acceder a un activo, pero que también implica una operación compleja que hay que conocer y gestionar.
En este tipo de inversión, la información es fundamental. También lo son el conocimiento del producto y la capacidad para gestionarlo.
Actualmente, y dada la situación del mercado inmobiliario, están entrando operadores y profesionales procedentes del mercado inmobiliario tradicional. Hablamos de brokers, inmobiliarias e intermediarios.
Estos profesionales pueden participar en la comercialización de NPLs y REOs, pero deben hacerlo con cautela. Es necesario conocer bien el producto y transmitir toda la información al potencial comprador.
El riesgo aparece cuando un comprador puede pensar que está adquiriendo una vivienda cuando, en realidad, está adquiriendo un procedimiento judicial que puede implicar una subasta, incidencias registrales o situaciones ocupacionales.
Por eso, es fundamental que quien compra conozca exactamente qué está comprando y cuáles son los riesgos asociados.
¿Existe algún riesgo en la forma en que actualmente se están comercializando NPLs y REOs en el mercado secundario?
Vanessa: Por supuesto. Existen riesgos en la inversión de NPLs y REOs y la comercialización de estos productos plantea retos similares.
Es necesario trasladar la información de forma completa y transparente. No basta con mostrar el colateral asociado al NPL o al REO que se está comercializando.
La información es fundamental para evitar una frustración de las expectativas del comprador.
Un inversor puede pensar que está adquiriendo una vivienda cuando, en realidad, está comprando un procedimiento judicial que todavía debe ejecutarse. Puede haber una subasta, incidencias registrales o incidencias ocupacionales.
Por eso, hay que entender que los NPLs y los REOs no son activos inmobiliarios tradicionales. Pueden tener diferentes incidencias y es necesario saber cómo gestionarlas.
En este contexto, es importante conocer el producto y contar con un asesoramiento adecuado. Esto permite gestionar la inversión de una manera que tenga en cuenta la rentabilidad que busca el inversor.
Además, existe otro riesgo: las posibles reclamaciones futuras de los compradores.
Si una persona esperaba adquirir un determinado producto y finalmente descubre que está comprando algo diferente, puede considerar que no recibió información suficiente.
Hemos visto situaciones similares en otros ámbitos. Son cuestiones sensibles en las que puede intervenir el regulador.
Por eso, es preferible que el propio sector adopte una posición de transparencia, cuidado y rigor a la hora de comercializar este tipo de productos a través de sus colaboradores.
También es importante asegurarse de que esos colaboradores conocen el producto y transmiten correctamente la información. El objetivo es reducir y mitigar los riesgos en la medida de lo posible.
La idea es que el propio sector adopte buenas prácticas de forma voluntaria antes de que sea el regulador quien tenga que establecerlas.
También existe un componente reputacional.
Hace unos años, el sector no tenía una buena imagen. Sin embargo, se ha profesionalizado y especializado. Además, forma parte de asociaciones en las que se escucha al sector en procesos de reforma legislativa y cuenta con congresos de referencia donde se comparten experiencias y estrategias.
El mercado ha evolucionado hacia una mayor profesionalización y autoridad y se ha convertido en un sector de inversión interesante.
Por eso, unas prácticas inadecuadas en la comercialización de NPLs y REOs podrían perjudicar también la reputación de todo el sector y de los operadores que forman parte de él.
¿Qué papel deben desempeñar los fondos, servicers e intermediarios para garantizar un crecimiento sostenible y seguro de este mercado?
Vanessa: El papel de fondos y servicers es fundamental.
Tienen un reto muy importante: establecer las medidas de control necesarias para asegurarse de que los NPLs y REOs llegan a compradores que realmente saben lo que están comprando, conocen los riesgos y disponen de toda la información necesaria para tomar una decisión.
Al final, hablamos de transparencia y de facilitar información y documentación que permita analizar cada operación de manera individual.
El comprador debe saber qué está adquiriendo y cuáles son los riesgos asociados. A partir de ahí, puede decidir libremente, pero siempre con toda la información disponible.
En el caso de servicers y fondos, también es fundamental la homologación de los colaboradores.
Pero no basta con homologarlos o darlos de alta como colaboradores. Es necesario realizar un seguimiento y establecer medidas de control.
Hay que saber con quién trabajan, cómo transmiten la información de los NPLs que comercializan y a quién ofrecen estos productos.
No todo el mundo es un comprador adecuado para este tipo de inversión.
Como hemos comentado, no estamos ante un producto llave en mano ni ante una vivienda que se comercializa de forma tradicional.
Por eso, estas medidas de control son fundamentales y forman parte de la responsabilidad del conjunto del sector.
¿Cuál será el factor diferencial para los inversores que quieran seguir obteniendo rentabilidad en el actual escenario de desinversión y mercado secundario?
Vanessa: Para los inversores que quieran seguir obteniendo rentabilidad en el mercado secundario, el factor diferencial estará fundamentalmente en la información y en la documentación.
También será clave saber exactamente qué están comprando.
Hasta ahora, uno de los principales problemas estaba en el acceso al producto. El inversor tenía dificultades para acceder a este tipo de oportunidades y, posteriormente, el precio de compra era otro factor determinante.
Ahora el producto está más disponible y ha llegado a pequeños y medianos inversores.
El reto puede encontrarse precisamente en el precio. En la comercialización de estos activos, los precios han aumentado y, en algunos casos, se han disparado.
Por eso, el inversor que realmente sepa analizar este tipo de producto tendrá que estudiar los riesgos, los plazos judiciales y los costes asociados.
A partir de ahí podrá valorar la inversión en un NPL o en un REO.
La rentabilidad ya no depende únicamente del precio de adquisición.
Hay que tener en cuenta otras variables, como los tiempos y los costes. Todos estos elementos pueden determinar que la rentabilidad sea mayor, menor o incluso nula.
Por eso, es necesario analizar la coherencia entre lo que se está comprando y el precio al que se compra.
Un NPL no es una vivienda ni un producto llave en mano. Por tanto, su valoración no puede plantearse como la de una vivienda tradicional.
¿Cuáles son los grandes retos del mercado NPL en España?
Vanessa: Actualmente existen muchos retos en el mercado de NPLs y REOs en España.
Sin embargo, los más urgentes los centraría principalmente en los cambios normativos y la inseguridad jurídica que pueden generar.
Otro reto importante son las cargas procesales de los tribunales. Estas pueden obstaculizar los procesos e impedir llegar al colateral lo antes posible.
También están las incidencias ocupacionales, que están relacionadas en parte con la normativa y sus cambios.
Cuando no existe suficiente seguridad sobre cómo actuar ante determinadas situaciones, se genera incertidumbre.
Estos son, en mi opinión, algunos de los puntos más urgentes.
Por supuesto, existen otros desafíos, como la adaptación a la inteligencia artificial, las nuevas tecnologías, las nuevas estrategias y los cambios que se están produciendo en el mercado.
Pero, actualmente, pondría el foco especialmente en los cambios normativos, la seguridad jurídica, la carga de los tribunales y las incidencias ocupacionales.
Un mercado que exige más información y conocimiento
La conversación con Vanessa M. Rodríguez de los Reyes pone el foco en una transformación relevante del mercado de NPLs y REOs: la llegada de nuevos perfiles de inversores.
Esta democratización abre nuevas posibilidades, pero también aumenta la necesidad de información, transparencia y conocimiento del producto.
Para Vanessa, NPLs y REOs no deben entenderse como activos inmobiliarios tradicionales. Son operaciones que pueden implicar procedimientos judiciales, incidencias registrales, situaciones ocupacionales, costes y plazos que el inversor debe conocer antes de tomar una decisión.
En este escenario, fondos, servicers e intermediarios tienen un papel relevante. La correcta comercialización y la homologación y seguimiento de los colaboradores son elementos necesarios para reducir riesgos y proteger la evolución del sector.
Al mismo tiempo, los inversores deberán prestar atención a más variables que el precio de adquisición. Información, tiempos, costes y riesgos serán factores esenciales para analizar la rentabilidad de cada operación.
El mercado NPL español afronta así una nueva etapa, marcada por la evolución de la regulación, la situación de los procesos judiciales, las incidencias ocupacionales y la incorporación de nuevas tecnologías.
Y, ante esta evolución, una premisa cobra especial relevancia: saber qué se está comprando es tan importante como el precio al que se compra.
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