En el marco del NPL Iberian Forum Spain, celebrado el pasado mes de julio, conversamos con Álvaro Barbadillo Gálvez, Director de Ikesa Real Estate, sobre la evolución del mercado de NPLs, activos ocupados, cesiones de crédito y otras operaciones especiales en España.
Durante la entrevista, Barbadillo analiza el creciente interés de inversores y particulares por estos activos ante la limitada oferta de vivienda libre, así como el papel que están adquiriendo la tecnología y la inteligencia artificial en su comercialización y gestión. También aborda los principales retos del mercado de deuda y la necesidad de facilitar el acceso y el conocimiento sobre este tipo de productos.
¿Cómo ve IKESA la evolución del mercado de cesiones de remate, activos ocupados y cesiones de crédito?
IKESA observa actualmente una evolución positiva en los mercados de activos ocupados, NPLs y cesiones de crédito, principalmente debido a la baja oferta de vivienda libre.
Esta situación está llevando tanto a particulares como, principalmente, a inversores y pequeños fondos a dirigir sus compras hacia este tipo de productos. Son activos que presentan liquidez, aunque requieren un determinado plazo hasta que el comprador puede hacer uso de ellos.
Ante la limitada oferta y la necesidad de inversión de determinados perfiles, estamos viendo una mayor demanda de este tipo de productos. Por ello, consideramos que este mercado experimentará un crecimiento durante los próximos dos o tres años.
¿Hacia dónde considera que se dirige el mercado de los activos complejos, distressed assets y operaciones especiales en España?
Esta tipología de activos también debería evolucionar al alza en España.
Actualmente hay muchos promotores, constructoras y otros operadores que están dirigiendo su interés hacia este tipo de productos, debido a las limitaciones que existen en el mercado para facilitar suelo desde las administraciones e instituciones de cada zona.
Esta situación está favoreciendo el interés por operaciones especiales, como la adquisición de activos work in progress (WIP), entre otras.
De hecho, cada vez son más los inversores que se ponen en contacto con nosotros para preguntar por este tipo de productos. Por ello, considero que también habrá un crecimiento en los próximos años.
¿Qué peso están adquiriendo los activos ocupados dentro del mercado?
Los activos ocupados están adquiriendo cada vez más peso dentro del mercado.
Como he comentado anteriormente, la baja oferta de activos no ocupados está haciendo que tanto particulares como inversores dirijan sus compras hacia este tipo de producto.
En el caso de los particulares, puede representar una alternativa para acceder a una vivienda. Para los inversores, el atractivo está principalmente en la posibilidad de obtener rentabilidad, dado que los activos ocupados normalmente se comercializan con un descuento respecto a su precio real de mercado.
Por este motivo, el activo ocupado está adquiriendo un peso relevante dentro de la actividad de determinadas inmobiliarias.
¿Qué retos y oportunidades presentan para operadores, fondos e inversores?
Los activos ocupados representan al mismo tiempo una oportunidad y un reto para los inversores.
La principal oportunidad está relacionada con la escasez de oferta. Si quieres comprar actualmente, tienes que recurrir en muchos casos a este tipo de activos o a NPLs. Además, el crecimiento de los precios está limitando la rentabilidad de los activos libres.
En este sentido, los activos ocupados presentan una ventaja frente a un NPL: el activo ya está adjudicado y existe un propietario, mientras que en un NPL todavía está pendiente la adjudicación.
El reto está principalmente en la gestión de la ocupación y en el plazo necesario para tomar posesión del activo. La legislación actual protege al ocupante en determinadas situaciones, por ejemplo, cuando existe un contrato de alquiler vigente.
Por eso, considero que es necesario evolucionar en este ámbito para que los propietarios puedan tomar posesión de los activos en unos plazos más reducidos.
Al mismo tiempo, las administraciones deben facilitar alternativas de vivienda o alojamiento para aquellas personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad, de manera que sea posible compatibilizar la protección social con el derecho de propiedad.
La apuesta de IKESA por los NPLs y las operaciones especiales
¿Cuál es la visión de IKESA sobre la evolución del mercado inmobiliario y financiero vinculado a NPL, REO, cesiones de crédito y activos de inversión?
La visión de IKESA es apostar por el crecimiento de estos sectores.
Actualmente estamos desarrollando un nuevo equipo especializado en NPLs y cesiones de remate, del que soy director, y estamos invirtiendo en tecnología para afrontar el cambio que supone pasar de la comercialización de un REO libre a la venta de un NPL, una cesión de remate o un activo ocupado.
Este tipo de productos requieren mucha más información que un REO libre.
Por ejemplo, en un NPL es necesario conocer el estado procesal en el que se encuentra la ejecución hipotecaria, la deuda asociada al crédito y otra información relevante para el inversor.
Si toda esta información está estructurada dentro de una plataforma tecnológica, resulta mucho más sencillo ponerla a disposición de inversores e interesados.
Es un desarrollo importante para la compañía y estamos realizando una inversión relevante en esta área. Consideramos que la mayor presión de crecimiento durante los próximos dos años estará probablemente en este tipo de activos.
“En un NPL es necesario conocer el estado procesal en el que se encuentra la ejecución hipotecaria, la deuda asociada al crédito y otra información relevante para el inversor.”
Tecnología e inteligencia artificial: el siguiente paso para el sector
¿Qué papel jugarán la tecnología, los datos, la inteligencia artificial y los modelos de negociación y contactabilidad en la gestión y recuperación de activos durante los próximos años?
La evolución de la tecnología y de la inteligencia artificial supondrá una gran mejora para las inmobiliarias y, especialmente, para aquellas que estamos apostando por NPLs y cesiones de remate.
Uno de los ámbitos en los que puede resultar especialmente útil es la formación de los equipos comerciales. Los profesionales que tradicionalmente han estado acostumbrados a vender vivienda libre tienen que enfrentarse ahora a productos mucho más complejos, como los NPLs.
La inteligencia artificial puede ayudar a explicar de una manera más sencilla las características de estos productos y las diferentes alternativas de negociación.
Por ejemplo, existen fórmulas como el cash for keys, mediante la que se puede ofrecer una cantidad económica a cambio de abandonar o entregar una vivienda. También existen otras alternativas para liquidar una deuda, como la venta del inmueble o determinadas operaciones de venta con cancelación.
El desarrollo tecnológico puede facilitar esta transición desde la comercialización de vivienda libre hacia productos más complejos, mediante plataformas en las que se pueda centralizar toda la información necesaria y ponerla a disposición del inversor.
¿Cómo puede evolucionar el sector hacia un mercado más eficiente, profesionalizado y accesible para nuevos perfiles inversores?
Creemos que la evolución del sector estará impulsada fundamentalmente por el desarrollo de la inteligencia artificial.
Por ejemplo, puede ayudar a mejorar determinados aspectos de la comercialización de los activos, como la fotografía. Hoy en día, disponer de buenas imágenes es muy importante para vender un inmueble y la IA puede contribuir a mejorar este aspecto.
Otro elemento fundamental será concentrar la documentación y la información en una misma plataforma.
En el caso de los NPLs, existe una gran cantidad de información que el inversor necesita conocer. Si toda esa documentación está integrada en una plataforma y podemos enviar un enlace al interesado, este puede obtener en pocos minutos una visión completa de lo que está comprando.
Puede tratarse de una vivienda, una nave, un local o un suelo.
En el caso del suelo, por ejemplo, la tecnología puede ayudar a identificar y explicar determinados aspectos legales y urbanísticos. Del mismo modo, puede facilitar la consulta de información relacionada con una vivienda protegida, como la normativa aplicable o los módulos correspondientes, sin necesidad de realizar múltiples consultas a diferentes organismos.
Este tipo de desarrollo nos ayudará a todos los que trabajamos en el sector a evolucionar.
Creo que los NPLs, las cesiones de remate y este tipo de operaciones han llegado para quedarse y para diversificar el mercado más allá de la vivienda libre. Cada vez hay más particulares e inversores interesados en ellas.
El conocimiento, uno de los grandes retos del mercado de deuda
¿Cuál diría que es el principal desafío que afronta el mercado de deuda en España?
El principal desafío es el conocimiento.
Creo que uno de los grandes retos del mercado de deuda es conseguir que la gente conozca que este producto existe, que puede adquirirse y que puede representar una alternativa de inversión.
También están apareciendo fórmulas que permiten participar con capitales más pequeños, como determinadas plataformas de crowdfunding, así como nuevas posibilidades vinculadas a la tokenización.
Esta evolución hacia modelos cada vez más digitales también puede tener un impacto en el sector.
En definitiva, creo que lo fundamental es dar a conocer este tipo de productos y explicar cómo funcionan.
También es importante cambiar la percepción que existe en torno a los fondos de inversión y la adquisición de deuda. Cuando una persona tiene un crédito impagado, puede existir la percepción de que un fondo quiere simplemente echarla de su vivienda. Pero el objetivo principal es recuperar una deuda y, en muchos casos, llegar a un acuerdo.
Si una persona no tiene una alternativa habitacional, ahí es donde debe intervenir la Administración, facilitando el acceso a una vivienda asequible.
Al final, mantener una situación de deuda durante toda la vida tampoco es positivo para las personas afectadas. Es necesario buscar soluciones que permitan resolver estas situaciones de una manera equilibrada.
Sigue toda la información de Open Hub News en Linkedin o en nuestra newsletter.
