En un entorno como el actual donde factores como la incertidumbre, la eficiencia y la productividad son los mantras que lideran cualquier análisis empresarial, hablar de operaciones corporativas parece ser una de las principales soluciones para cubrir las necesidades potenciales que tiene el sector inmobiliario. Diferentes sectores adyacentes ya han recurrido a operaciones corporativas para reafirmar su solidez a futuro, y nuestro sector ni se escapa ni escapará a la necesidad de entenderse y generar integraciones tanto verticales como horizontales. Este paradigma debe ser objeto de estudio en la mesa de cualquier órgano que tome decisiones en una compañía, ya que como bien se acostumbra a decir, solo llegas más rápido, pero acompañado llegas más lejos.
Tanto promotores, servicers, empresas de BPO, facility, administradores de fincas, empresas del entorno PropTech y FinTech, o agentes de la propiedad inmobiliaria requieren revisar sus planes estratégicos y plantearse a futuro si es mejor seguir por su cuenta o si, en un mundo tan complejo y competitivo, hay que valorar la opción de dar el salto al mundo de las operaciones corporativas. Este tipo de operaciones requieren de un nivel de profesionalización de la que algunas empresas carecen, pero en algunos casos es el empujón necesario para que muchas de estas compañías dejen la amateurización de la gestión para pasar a un nivel más profesionalizado.
En el presente artículo y su continuación me centraré en dos subsectores donde creo que la necesidad de integración es más evidente: se trata de las posibles operaciones corporativas entre empresas de Servicing y BPO.
Un dato relevante para tener en cuenta es que, a nivel crediticio, los índices de morosidad continuaron moderadamente bajos pese al alza de tipos de interés, aunque con dos aspectos a tener en cuenta. Por un lado, el incremento de casi 12.000 millones de créditos en vigilancia especial en 2023, y el incremento de la tasa de mora en crédito al consumo, que de mantenerse en el tiempo, suele ser la antesala de problemas de impago en el crédito inmobiliario. Como consecuencia, el BCE ha empezado a aplicar bajadas de tipos que se mantendrán constantes siempre y cuando la inflación se dé por controlada. De manera adicional, el Banco de España ha reaccionado activando un colchón de capital antivírico del 1%, que será de aplicación en 2026, lo que supone una exigencia de capital extra a los bancos de 7.500 millones de euros.
Respecto a la situación de las empresas del sector de Servicing, el sector se encuentra en plena transformación. La consolidación de movimientos empresariales ya empezó con la gran operación de Intrum y Haya realizada en 2023.
La compraventa de carteras de activos, base de negocio fundamental para los servicers, va a tender hacia operaciones de menor tamaño con más foco en la calidad. Creo que este tipo de operaciones va a sufrir una leve contracción tanto en el presente año como el que viene, por lo que se hace necesario obtener economías de escala en un entorno de márgenes cada vez más ajustados. Este escenario abre la posibilidad a la entrada de nuevos players (tenedores, servicers y subservicers) con mayores capacidades operativas, así como la disrupción de empresas que ofrecen servicios especializados en diferentes partes de la cadena de valor del servicio (PropTech, FinTech).
Actualmente, el mercado del Servicing está condicionado por una serie de factores que impactan directamente en el rumbo que está tomando el sector. Por un lado, la evolución de los indicadores económicos y financieros, donde la tendencia es claramente positiva, y las principales variables económicas van a ser favorables al sector. Por otro lado, la evolución de las operaciones inmobiliarias a medio plazo, donde la bajada de tipos de interés junto con un precio/metro2 al alza hace que las proyecciones de operaciones de compraventa sigan a buen ritmo. Otro factor determinante es el incremento de la demanda de servicios por parte de fondos/bancos, donde en un entorno de márgenes estrechos unido a la estrategia de aligeramiento de estructuras hará que la externalización de servicios siga con buena salud. Y, por último, la concentración en el sector de gestión NPL y REO, ya que la estabilidad de la tasa de mora y la falta de activos inmobiliarios están generando una ausencia de actividad en el sector, provocando una concentración de players en el mercado de gestión de NPL’s y REO’s.
Por lo que las empresas de Servicing van a tener que afrontar y gestionar una serie de retos tales como; márgenes a la baja, desarrollo de nuevas líneas de negocio al generarse un número más bajo de licitaciones de carteras, transformación tecnológica y la consolidación a través de operaciones de M&A.
En la siguiente parte de este artículo abordaré los retos y necesidades de las empresas de BPO para encontrar los puntos de convergencia que llevan a pensar que la posibilidad de establecer operaciones corporativas entre ambos subsectores puede tener mucho sentido.
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