¿Solución a un problema o agravante?
“Alquilar es tirar el dinero y comprar es una inversión”. Esta suerte de dogma regía la mentalidad de la ciudadanía española, de tradición propietaria, desde los años 70 hasta la crisis de las hipotecas subprime de 2008. Tras esa recesión, los impagos de los préstamos hipotecarios pusieron en jaque a las entidades financieras y, tras un efecto dominó, miles de personas dejaron de estar interesadas en la adquisición de vivienda, aumentando considerablemente la demanda de alquiler y, por aquello de la Teoría de la Oferta y la Demanda, se dispararon los precios de rentas de alquiler a niveles nunca vistos.
En la última década y, sobre todo tras el COVID-19, los conflictos bélicos y la subida de los tipos de interés, la situación de la vivienda no ha mejorado en absoluto y los salarios medios imposibilitan el acceso a una vivienda, ya sea de alquiler o de propiedad.
Es un hecho notorio que España padece un problema endémico en materia de vivienda y, por desgracia, también es notorio que la clase política acostumbra a legislar con ánimo electoralista. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se presentó como una solución a este problema, en algunos aspectos, puede ser un claro ejemplo de lo segundo.
Publicada tres días antes de unas elecciones municipales, esta Ley, denominada coloquialmente como “de la Vivienda”, debería perseguir unos claros objetivos definidos en la propia Exposición de Motivos, entre los que destaca el “facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado”.
Para lograr estos fines la Ley prevé, entre otras medidas, la limitación del precio de los alquileres en zonas tensionadas, los aumentos de renta con otros gastos extras y la instauración de medidas de protección frente a los desahucios, principalmente mediante una Disposición Final Quinta que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC).
Esta reforma introduce unos presupuestos de naturaleza administrativa como requisitos de procedibilidad para la interposición de procedimientos de derecho privado, tales como las ejecuciones hipotecarias u otras ejecuciones dinerarias donde se pretenda la subasta de un inmueble, así como para procedimientos cuya finalidad sea la recuperación de la posesión de una vivienda.
Como principio general, la Ley prevé que el demandante “gran tenedor” que se dirija contra la residencia habitual del deudor/ocupante, deba, en primer lugar, acreditar el estado de vulnerabilidad económica o no del demandado y, en caso de serlo, se someta a un procedimiento de conciliación o intermediación, que a tal efecto se desarrolle por los organismos competentes en vivienda y servicios sociales.
Los presupuestos de la Ley, en principio, deberían ser claros pero la inseguridad jurídica está servida dada la falta de rigor legislativo y la falta de previsión transitoria hasta que se desarrollen los procedimientos de estudio de vulnerabilidad y de conciliación o intermediación por los órganos competentes, así como la propia identificación de quiénes son esos organismos competentes. En otros foros más procesalistas se podrían llenar páginas desgranando irregularidades u omisiones de la norma que bien seguro se irán dirimiendo en los Tribunales próximamente, pues esta Ley promoverá que todos los juristas naveguemos con naves obsoletas por el mar de la inseguridad jurídica.
En todo caso, uno se pregunta si el legislador pudo prever esta incertidumbre y, por supuesto, la respuesta es afirmativa, pero entonces no se hubiera podido anunciar la Ley como medalla electoralista. De hecho, el propio Consejo General del Poder Judicial (en adelante, CGPJ) criticó duramente las anteriores modificaciones procesales en su informe al Anteproyecto de Ley, pero fue totalmente obviado por el legislador. Por citar algún ejemplo, el CGPJ, en su conclusión decimoséptima, ya vaticinó que estas medidas desembocarían en una “desincentivación de la puesta en el mercado de viviendas de alquiler”.
Ahora, habiendo transcurrido ya seis meses de su entrada en vigor, se hace imprescindible analizar el impacto que la referida Ley de la Vivienda ha tenido el mercado.
Impacto de la referida Ley de la Vivienda
Ante la regulación y limitación de precios de arrendamientos y, sobre todo, ante la imposición de nuevos requisitos procesales que podrían dilatar considerablemente los procedimientos de desahucios, debería haber sido previsible que cualquier propietario mínimamente racional mostrara su preocupación o incertidumbre antes de querer sacar al mercado de alquiler una vivienda. Y esto es precisamente lo ocurrido.
El 24 de octubre de 2023, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) publicó en su página web que la oferta de alquiler habitual en España ha descendido un 30,57% desde la entrada en vigor de la Ley. Asimismo, se confirmó que los precios de alquiler subieron un 9,2% de media y que las nuevas dilaciones y requisitos de admisibilidad judicial han provocado que los arrendadores endurezcan los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos.
Adicionalmente, no es baladí mencionar que la Ley de la Vivienda, lejos de pretender combatir el fenómeno de la okupación (con k), propicia que los procedimientos de desahucio se dilaten sustancialmente, hecho que, indubitablemente, repercute negativamente en la toma de decisiones de aquellos propietarios que estaban pensando en sacar una vivienda al mercado de alquiler.
En conclusión, dado que la sociedad necesita un mercado inmobiliario que permita el “acceso a una vivienda digna y adecuada”, como reza la Exposición de Motivos de la desdichada Ley de la Vivienda, desde aquí se debería hacer una llamada al legislador reproduciendo las instruidas palabras del Catedrático de Derecho Administrativo, D. José María Gimeno Feliu (“El Arte de Legislar”. Heraldo de Aragón. 7 de junio de 2016): “La política, como tal, necesita de una adecuada ‘lex artis’ legislativa y normativa, fruto de la reflexión y el análisis del impacto y de cierta pericia técnica”.
Se ha perdido una oportunidad, no solo se ha reducido la oferta de vivienda en alquiler, sino que se ha encarecido sustancialmente y se ha acotado solamente a aquellos inquilinos que puedan ofrecer garantías reforzadas a los propietarios arrendadores. Asimismo, tras seis meses de aplicación de la nueva Ley 12/2023, se augura un dantesco escenario en los juzgados dada la errática técnica legislativa empleada.
Ojalá me equivoque o el legislador enmiende.
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