Conocer los aspectos básicos de la dación en pago es indispensable en el actual contexto de subida de tipos de interés.
Contexto macroeconómico: la subida de tipos castiga a los hipotecados
La escalada de los tipos de interés para contener la inflación está causando graves consecuencias: la cuota hipotecaria, que suponía en 2021 un promedio de un 30% de los ingresos familiares, se ha situado en un 45%.
El crédito hipotecario a tipo variable provocará un sobrecoste a las familias de 1400€ más de media al año. El más vulnerable es el firmado en los últimos cinco años, que apenas ha sido amortizado. Son casi un millón de operaciones, sobre las que se cierne la amenaza del impago y, por tanto, la ejecución.
Entre las figuras legales que disminuyen la gravedad de esta situación destaca la dación en pago.
¿Qué es la dación del pago?
Se produce cuando la entidad financiera acepta que la entrega del inmueble cuyo préstamo estaba destinado a financiar es suficiente para saldar la deuda. Es decir, al entregar la propiedad el deudor no respondería con nada más.
Se ha regulado en el Real Decreto 6/2021, de medidas para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, un texto donde también figura el Código de Buenas Prácticas Bancarias que han adoptado la gran mayoría de las entidades financieras de nuestro país.
Es importante hablar de buenas prácticas, porque la dación en pago, aunque es un método legal y jurídicamente descrito, no es de obligatorio cumplimiento para los bancos, salvo excepciones extremas que luego se mencionarán.
De hecho, el Código Civil, en el artículo 1166 advierte: «El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida. Tampoco en las obligaciones de hacer podrá ser sustituido un hecho por otro contra la voluntad del acreedor». Es decir, para que exista dación en pago, debe darse un acuerdo entre ambas partes.
Beneficiarios de la ley
Las entidades financieras están obligadas a aceptar la dación en pago en los casos más extremos donde familias hay que, además de perder su hogar, podrían verse atados de por vida a una deuda que nunca llegarían a satisfacer.
Por tanto, extinguir una deuda hipotecaria por esta vía requiere de unas condiciones muy concretas. En primer lugar, la familia endeudada debe encontrarse en el umbral de exclusión que se describe en la propia ley. Además, el deudor debe estar encontrarse en paro y demostrar que no posee bienes para saldar la deuda, y los gastos destinados a sufragar la hipoteca deben consumir más de la mitad de sus ingresos netos.
Si se cumplen estos requisitos, además el banco deberá permitir el alquiler del inmueble durante, al menos, dos años, por una renta anual inferior al 3% del importe de la vivienda. Pero lo cierto es que no existen muchas familias en una situación tan exigua que además hayan contraído una deuda hipotecaria.
Otra posibilidad, aunque igualmente improbable, es que la dación en pago esté contemplada en el contrato hipotecario. Si no se cumple ninguna de las anteriores condiciones, que es lo más habitual, solo cabe una negociación con la entidad.
Ventajas e inconvenientes
Negociar con una entidad bancaria para conseguir saldar una deuda mediante una dación en pago suele suponer un proceso complicado que se extenderá durante meses. Para las entidades financieras también supone una carga porque adquieren la propiedad de una vivienda, que en muchos casos es de difícil venta, y renuncian a que un tercero salde la deuda en una subasta. El mayor beneficio para las entidades es la cancelación anticipada de la deuda, con el consiguiente ahorro de trámite. Los hipotecados evitan el mal trago de la ejecución y el abono de intereses de demora.
Para formalizar la dación en pago, es necesario levantar acta notarial con el acuerdo entre el banco y el hipotecado. También habrá que satisfacer impuestos pendientes, como el IBI, las tasas, la plusvalía municipal o el IRPF.
La dación en pago, por lo tanto, no es una panacea, primero, porque las condiciones que obligan a los bancos a aceptarla por ley son muy estrictas; segundo, porque en caso de no darse esas condiciones, el beneficio para la entidad es dudoso. Aun así, en muchas ocasiones sigue siendo una salida beneficiosa para ambas partes y más en el contexto económico actual.
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