El primer observatorio de TQ Eurocredit y PwC, con colaboración jurídica de Cuatrecasas, sitúa las fases iniciales de los proyectos entre las principales oportunidades para la financiación alternativa inmobiliaria y examina las condiciones del relevo posterior hacia la banca.
La financiación alternativa inmobiliaria con colateral hipotecario alcanzará 3.891 millones de euros en nuevas operaciones en España en 2026, según las previsiones del primer Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España. La cifra supone un crecimiento del 51% respecto a los 2.583 millones registrados en 2025, después de aumentar a un ritmo anual compuesto próximo al 32% entre 2023 y 2025.
El informe, impulsado por TQ Eurocredit y elaborado conjuntamente con PwC, con la colaboración jurídica de Cuatrecasas, describe un mercado que atiende necesidades de promotores y de empresas de otros sectores que aportan inmuebles como garantía. Su análisis combina un cuestionario respondido por 22 entidades con entrevistas a financiadores, bancos, empresas y asociaciones sectoriales.
La oportunidad que identifica se concentra especialmente en los momentos previos a que un proyecto reúna las condiciones exigidas para acceder al préstamo bancario: adquisición de suelo, tramitación de licencias, primeros costes de desarrollo o inicio de obra con un nivel de preventas todavía reducido.
Más operaciones de deuda y de mayor importe
La deuda constituye el principal instrumento de este mercado. Para 2026, el observatorio prevé 3.442 millones de euros, un 49% más que en 2025 y aproximadamente el 88% del volumen total estimado. Las aportaciones de capital alcanzarían unos 450 millones, con un crecimiento previsto del 65%.
La expansión de la deuda se apoya en dos factores: un mayor número de operaciones y un incremento de su importe medio. El estudio proyecta 696 operaciones de deuda en 2026, frente a 557 en 2025, y un préstamo medio de 4,9 millones de euros, un 19% superior al del ejercicio anterior.
Al incorporar las operaciones de capital, el número total previsto asciende a 737. La distinción permite dimensionar el mercado y separar la actividad crediticia de las estructuras que incorporan participación en el proyecto.
| Indicador | 2025 | Previsión 2026 |
|---|---|---|
| Volumen total de financiación alternativa | 2.583 M€ | 3.891 M€ |
| Volumen de deuda | 2.311 M€ | 3.442 M€ |
| Operaciones de deuda | 557 | 696 |
| Operaciones totales, incluida participación en capital | 594 | 737 |
Fuente: Observatorio de financiación alternativa con colateral hipotecario en España. Las cifras de 2026 son previsiones.
En cuanto a los proveedores, los fondos de inversión especializados aportaron 2.116 millones de euros en 2025, el 82% del volumen recogido por el estudio. Las plataformas de financiación participativa canalizaron otros 467 millones, el 18% restante.
Del préstamo puente al préstamo bancario
El modelo de complementariedad entre fondos y bancos tiene una aplicación concreta en el denominado bridge-to-term: una financiación puente que permite avanzar el proyecto hasta reunir las condiciones para contratar un préstamo bancario.
En la primera fase, el fondo financia conceptos como la compra del suelo, las licencias, el proyecto técnico y otras gestiones previas a la construcción. Según el análisis de Cuatrecasas incluido en el observatorio, estas operaciones suelen plantearse con plazos de entre 12 y 24 meses, en función del riesgo y las características del desarrollo.
En una segunda fase, una vez obtenida la licencia y alcanzado un nivel suficiente de preventas, el banco puede refinanciar lo desembolsado y aportar recursos adicionales para ejecutar la obra.
La transición entre ambos financiadores forma parte del riesgo de la operación. El informe señala la importancia de definir desde el inicio los hitos que permitirían el relevo, las condiciones de refinanciación y la documentación de las garantías.
Para el promotor, la lectura práctica es que el préstamo puente requiere un plan de salida vinculado a avances verificables del proyecto. Licencias, ventas y calendario de ejecución determinan cuándo podría producirse la entrada bancaria.
Un interés medio del 10% y plazos de 28 meses
El observatorio sitúa el tipo de interés medio de la deuda alternativa en el 10%, el plazo medio en 28 meses y la relación entre préstamo y valor del inmueble, conocida como LTV, en el 55%.
Estas tres cifras son medias ponderadas por volumen entre los financiadores encuestados. Describen un conjunto heterogéneo de productos, activos y momentos de intervención.
El coste superior al bancario exige valorar cuánto aporta la financiación al proyecto: adelantar una adquisición, iniciar una promoción o cubrir una necesidad temporal de liquidez. El propio informe vincula su encaje a que la rentabilidad del activo permita absorber ese coste.
También identifica competencia bancaria en el segmento de grandes promotores, donde las entidades ofrecen condiciones atractivas y buscan mantener la relación comercial con el promotor y con los compradores finales. El estudio sitúa un espacio relevante de crecimiento en empresas medianas, operaciones complejas y fases tempranas de desarrollo.
Vivienda e industrialización amplían las necesidades de financiación
El informe calcula una brecha acumulada de unas 665.000 viviendas entre 2008 y 2025, a partir de la comparación entre nuevos hogares y viviendas construidas. Ese desequilibrio sostiene la necesidad de movilizar recursos hacia nuevos proyectos, junto con actuaciones sobre suelo, tramitación administrativa y capacidad constructiva.
La construcción industrializada añade otra necesidad específica: financiar componentes durante su fabricación, acopio y transporte, antes de incorporarlos al inmueble. El análisis jurídico plantea adaptar las garantías y diferenciar el tramo industrial del tramo promotor.
La previsión de crecimiento queda condicionada por la evolución de la demanda, la competencia entre financiadores y la calidad de los proyectos. Al tratarse de una primera edición basada en información agregada de operadores, el observatorio ofrece una referencia inicial para seguir el mercado; el volumen previsto para 2026 deberá contrastarse con el cierre efectivo del ejercicio.
Sigue toda la información de Open Hub News en Linkedin o en nuestra newsletter.
