En los últimos meses, hemos visto cómo se calientan los precios en el sector inmobiliario en España, por el gran apetito de inversión que existe, sobre todo de inversores particulares que buscan en el ladrillo un refugio para sus ahorros. Y, aunque el análisis se ha centrado en temas como el impacto de la Ley de Vivienda, la problemática del alquiler y la necesidad de una ley de suelo que sirven de apoyo al sector promotor para dar respuesta a una problemática latente de escasez de vivienda, poco se ha hablado sobre el potencial que tienen estas inversiones de particulares en los balances de los bancos.
Resulta que en el último año se ha despertado un gran apetito por parte de la banca en liberar capital en deuda Stage 2 o Re-Performing Loans, lo cual se refiere a préstamos que anteriormente estaban en mora, pero que han vuelto a estar al día en sus pagos y el producto ganador en este asset class son las hipotecas de particulares, una inversión mucho más segura y que parecería más estable que las Non-Performing Loans que hace una década estaban en boom y cuyo retorno ha disminuido sustancialmente.
De acuerdo con datos del Banco de España, en el país aún existe un volumen de 150 mil millones de euros en deuda Re-Performing por gestionar, frente a los 75 mil millones aproximadamente que quedan en deuda Non-Performing.
Teniendo en cuenta que este es un negocio de volumen y de flujos recurrentes, parecería que los bancos están haciendo el esfuerzo por sacar al mercado las primeras operaciones de este tipo, apostando por atraer apetito inversor para un producto que, al venderse en forma estructurada como Short-Term Holdings o Partnership-Holdings, podría traer ventajas económicas importantes, ya que esas carteras se pueden gestionar desde el día uno. No existe un onboarding como tal, ya que los clientes siguen siendo del banco, la deuda se mantiene en sus balances y se da una gran eficiencia fiscal al no tener que trasladar las cargas a favor de un tercero.
Dado que los gestores de deuda, o Servicers, tienen una capacidad enorme para comprar y recuperar portafolios, y que los inversores recurrentes en compras de este tipo de productos están ávidos, debido a que el volumen de venta de carteras cada vez es menor, los Re-Performing y Sub-Performing Loans están en la mira como un producto muy atractivo que tiene una mayor estabilidad que los Non-Performing Loans.
¿Dónde está el gran desafío? Estas operaciones son complejas y para las entidades financieras supone una apuesta importante destinar recursos para sacar este tipo de producto, que aún es nuevo y que requiere de una curva de aprendizaje. Por otra parte, aún hay poca oferta en el mercado, por lo que quienes den el primer paso están asumiendo un riesgo, pero también están poniéndose un paso adelante, ya que una vez que hagan sus primeras operaciones, las siguientes les serán mucho más fáciles. ¿Cuál es la gran oportunidad? Los grandes fondos de inversión buscan colocar su dinero en productos de estas características, y tienen grandes aliados en los Servicers del sector, por lo que el 6º Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario de CMS Europe, será el espacio perfecto para debatir sobre este tema y desarrollar grandes oportunidades de negocio.
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