Hasta hace poco el Registro Público de empresas que prevé la Ley 2/2009, de 31 de marzo o, incluso el más reciente Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario y Prestamistas Inmobiliarios previstos en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, regulador de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) eran unos organismos en gran parte desconocidos para la mayoría de players del sector. De hecho, frecuentemente se les asociaba únicamente con las entidades concedentes de préstamos.
No obstante, su relevancia fue acrecentándose conforme los Registros de la Propiedad calificaban negativamente la inscripción de las cesiones de hipotecas para aquellas entidades que no estuvieran inscritas en los referidos Registros. Por su importancia, merece destacar la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP) de 14 de marzo de 2023.
La DGSJyFP al delimitar el concepto de prestamista inmobiliario, analizó si debía hacer extensible las obligaciones de estos también a los adquirentes o cesionarios de créditos que no hayan sido vencidos ni ejecutados.
Según su criterio y, revisando anteriores resoluciones de la anterior Dirección General de los Registros y del Notariado, señaló que las exigencias impuestas al acreedor no entidad de crédito, en la constitución de préstamos hipotecarios (inscripción en el Registro especial, suscripción de un seguro de responsabilidad civil o aval alternativo y adecuada información al prestatario) son también predicables del cesionario de un crédito hipotecario, pues, una de las finalidades de la Ley es cubrir las responsabilidades en que el acreedor pueda incurrir frente a los consumidores, y conforme su razonamiento, estos perjuicios pueden generarse no solo al constituir el préstamo, sino durante toda la vida de éste en la gestión y administración del préstamo.
Precisamente, conforme esta premisa, se excluye de estas obligaciones a los créditos vencidos y judicializados, pues la DGSJyFP considera que no se generarán responsabilidades derivadas de una mala gestión o administración del préstamo. Personalmente, opino que la DGSJyFP ha omitido en su análisis la posibilidad que tiene el deudor persona física con hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, de enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día de la subasta (art. 693.3 LEC).
En todo caso, en supuestos de transmisión (se excluye la titulización por motivos obvios) de créditos hipotecarios no vencidos anticipadamente ni en fase de ejecución judicial o extrajudicial, para poder proceder a su inscripción, el cesionario deberá acreditar la inscripción en el Registro Estatal de Empresas previsto en la Ley 2/2009 o, para operaciones post LCCI, en el Registro del Banco de España de Intermediarios Financieros.
No obstante, los Registros de la Propiedad admiten otra posibilidad al permitir que la falta de inscripción por parte de los cesionarios en los Registros indicados podría suplirse mediante la existencia de un contrato de gestión de los créditos entre dicho cesionario y una empresa de servicios en el que éstas asuman la responsabilidad civil de indemnizar a los prestatarios cuando fuere procedente, y el cumplimiento por las mismas de los requisitos legales exigibles, y, entre ellos, constar inscrita en los mencionados registros.
Esta posibilidad, de hecho, parece que se confirmará vía solución legislativa, pues el anteproyecto de la ley de administradores y compradores de créditos, publicado el 17 de mayo de 2024 (que transpondrá la Directiva de servicers 2021/2167) confirma que no será necesario que los compradores de créditos estén inscritos en dicho Registro.
No obstante, el anteproyecto reserva un Título entero al régimen jurídico de los administradores de créditos, incluyendo los requisitos de autorización, así como la obligatoriedad de constar en el Registro de administradores de créditos. Por lo tanto, se confirma que los compradores de créditos no inscritos en ningún registro podrán inscribir sus títulos siempre y cuando cuenten con el respaldo de una entidad que asuma las meritadas responsabilidades derivadas de la administración de los créditos y que sí cumpla con tales requisitos.
En definitiva, la inscripción en los Registros de Intermediarios Financieros ha ganado relevancia en la transmisión de créditos hipotecarios no vencidos, obligando a los cesionarios a cumplir con los requisitos legales para garantizar la protección del prestatario. No obstante, las últimas resoluciones y el anteproyecto mencionado abren la puerta a nuevas alternativas, permitiendo que la gestión responsable de los créditos sea asumida por entidades especializadas, lo que podría aliviar la carga regulatoria de los adquirentes directos, siempre bajo el amparo de los estándares legalmente exigidos.
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