Hace un año hicimos referencia a las novedades legislativas que introdujo el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre. Si por aquel entonces pensábamos que tuvimos un inicio de año movidito, era porque ignorábamos cómo se iba a presentar el inicio de este 2025.
Por ello, una vez dejado atrás el mes de enero, me he permitido preparar un breve resumen para aquellos que no han tenido tiempo de hacer seguimiento de aquellas novedades que han impactado al sector NPL, REO y Servicing en 2025.
En primer lugar, debemos analizar la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuyo objetivo principal es presumiblemente mejorar la eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Se establecen los denominados “MASC” Métodos (o mecanismos) Alternativos (o adecuados) de Solución de Controversias (o conflictos) como requisito previo para la admisión de demandas en asuntos civiles y mercantiles, salvo excepciones como, por ejemplo, los procedimientos ejecutivos, entre otros. Estos MASC incluyen la negociación directa, la mediación, la conciliación privada, la conciliación notarial, la opinión de experto independiente o, la llamada a ser la medida estrella: la oferta vinculante confidencial, entre otros. Se necesitaría un post entero de gran extensión para comentar las dudas interpretativas que arroja la norma en este aspecto, sobre todo, en caso de que la parte a demandar no reciba la notificación invitándole a negociar y no tenga acceso al contenido de esta; no obstante, como decía anteriormente, no es factible desgranar tal problemática en esta publicación.
Por otro lado, siendo uno de los puntos clave del sector, es preciso detenernos en las modificaciones sustanciales en materia de subastas judiciales:
- Inicio del cómputo de plazos: El plazo para el pago del precio de remate, mejoras de postura o adjudicaciones cuando no se cubra los porcentajes mínimos, comienza automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta.
- Reducción de plazos: Se disminuye de 40 a 20 días el plazo para que el mejor postor abone el precio remanente tras el depósito inicial.
- Se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito cuando el precio no sea superior al principal reclamado.
- Pujas obligatorias del ejecutante: El ejecutante debe participar como un licitador más y en igualdad de condiciones. No podrá mejorar el precio una vez cerrada la subasta, incluso en caso de que su postura no alcance el 40%.
- En caso de existir una diferencia de precio que abonar (cashout), si el ejecutante no cumple con el pago dentro del plazo previsto, se deducirá del crédito la cantidad equivalente al depósito.
- Se incrementa el depósito exigido: los postores deben depositar el 20% del valor de tasación.
- Se acuerda una reducción del porcentaje mínimo de mejora exigido (del 70% al 60%). Además, si el precio ofrecido en la subasta, aun inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser “por un solo céntimo” (sic Exposición de Motivos).
- Se unifican los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta. No existen dos regulaciones de adjudicaciones distintas.
- En caso de subastas desiertas el ejecutante no podrá solicitar después la adjudicación de los bienes.
- En caso de vivienda habitual del deudor, no se podrá adjudicar por debajo del 70% salvo que se haga por la cantidad que se adeude por todos los conceptos, en cuyo caso, no se podrá aprobar por menos del 60% del valor.
- En relación con el importe mínimo por el que se puede aprobar el remate (en casos de no vivienda habitual), se ha establecido un mínimo del 50 por 100 de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 por 100 del valor de subasta. Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes.
- El ejecutante y acreedores posteriores participan en la subasta con derecho a ceder el remate sin tener que manifestarlo expresamente. Se sustituye la comparecencia de cesión por un escrito firmado por cedente y cesionario.
Además de la LO 1/2025, hemos sido testigos de una nueva oscilación a modo de Real Decreto-Ley cuyo punto de partida sería el Real Decreto-Ley 11/2020 (dictado en pleno contexto COVID) el cual introdujo la suspensión de ciertos lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2024.
Pues bien, mediante el denominado Decreto Omnibus I (Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre) se amplió esta medida hasta el 31 de diciembre de 2025. No obstante, el Congreso de los Diputados, mediante Resolución de 22 de enero de 2025, derogó este anterior decreto, alzando automáticamente la suspensión de los lanzamientos (comúnmente conocida como moratoria COVID). Finalmente, a los pocos días, se aprobó el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero – Omnibus II – que restableció la suspensión de los lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025.
Y, finalmente, cuando ya pensábamos que el mes de enero ya nos había otorgado suficientes horas de estudio, debates, conferencias y congresos jurídicos comentando las novedades acaecidas los días anteriores, en fecha de 29 de enero de 2025, el Tribunal Constitucional publica en su web (mientras se escriben estas líneas todavía no consta publicada en el BOE) su Sentencia de 29 de enero de 2025, mediante la cual se resuelve el recurso de inconstitucionalidad nº2 5514/2023. Esta sentencia tendrá un gran impacto en el sector, pues declara la inconstitucionalidad y nulidad de aquellos trámites previos a la interposición de demandas de ejecución hipotecaria, al inicio de la vía de apremio contra bienes inmuebles, así como a la interposición de determinadas demandas cuyo objeto era la recuperación de la posesión.
En concreto, se anulan los apartados 6 c) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Y, por extensión, declara sus efectos al art. 685.2 de la misma norma, según lo indicado en el fundamento jurídico 7 de la sentencia.
Es interesante realizar un ejercicio de conexión entre lo manifestado por el Tribunal Constitucional en esta Sentencia con los requisitos de procedibilidad MASC que ha incorporado la Ley Orgánica 1/2025, pues según el TC no se puede trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada que pueda constituir una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva.
Quizá en un par de años estemos comentando otra Sentencia del Tribunal Constitucional talando lo comentado al inicio de este post, el tiempo dirá.
Indudablemente, el sector de la gestión de deuda se encuentra en un momento de gran dinamismo normativo y jurisprudencial que exige atención y adaptación constante por parte de los operadores jurídicos y financieros.
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