El BOE ha publicado el Índice de Referencia de Precios para el mercado del alquiler, cuya aplicación únicamente se ha solicitado en 140 municipios tensionados de Cataluña.
El Boletín Oficial del Estado ha publicado el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, aprobado por el Ministerio de Vivienda y ya en funcionamiento. Su cumplimiento es decisión de las comunidades autónomas. Cataluña es la única que ha adoptado el índice para 140 zonas tensionadas, afectando a los nuevos contratos de alquiler en esas zonas, que quedan detalladas en una segunda resolución ministerial publicada en el BOE.
Cataluña ha solicitado su aplicación en zonas donde reside en total el 80,6% de la población de la comunidad. Se trata de municipios del área metropolitana de Barcelona y las capitales de provincia o de comarca, donde viven 6,2 millones de personas. Entre ellos destacan las capitales catalanas Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, y las principales poblaciones del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró o Santa Coloma de Gramenet, junto a Reus, en Tarragona.
La resolución en el BOE establece un periodo de vigencia de tres años para el sistema de referencia de precios de alquiler, con opción de ampliación anual. Además, a solicitud de la Generalitat, se reduce el umbral de viviendas en propiedad para ser considerado como gran tenedor en zonas tensionadas a cinco unidades, en lugar de las 10 originalmente establecidas por la Ley de Vivienda.
¿Qué determina la Ley?
En zonas tensionadas, para nuevos contratos de alquiler de grandes propietarios, el precio se basará en el contrato anterior o en el sistema de referencia, el menor de ambos. Para viviendas no alquiladas en los últimos cinco años, se aplicará el índice. En otros casos, el índice servirá como referencia. Los contratos vigentes seguirán con precios congelados, aunque podrán subir por mejoras en la vivienda. En áreas tensionadas se limitará el aumento de precios y se podrán obtener más desgravaciones en el IRPF para pequeños propietarios. En nuevos contratos en zonas tensionadas, la renta no podrá superar la última del contrato anterior, con ajuste anual del 3%, y no se podrán agregar nuevos cargos al arrendatario.
Opiniones de expertos
Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, cuestiona el impacto real de esta nueva medida intervencionista del Gobierno, al considerar que “hay muchas cuestiones sobre la mesa que por el momento no tienen respuesta”. “¿Qué administración es la que se va a encargar de desarrollar esta nueva ley? ¿Qué va a pasar o qué régimen sancionador existe? ¿Quién aplicará este régimen sancionador? ¿Cómo se debe acceder a información tan importante como si el propietario al que voy a alquilar una vivienda es gran tenedor o no? En definitiva, hay muchas dudas en torno a este nuevo límite”, cuestiona Font.
Por otro lado, Ricardo Gulias, CEO de la empresa de intermediación hipotecaria RN Tu Solución Hipotecaria, expresa que esta nueva norma plantea dos posibles escenarios. Uno inicial, en el que los propietarios, ante la obligación de rebajar sus rentas y la consecuente pérdida de rentabilidad, decidan cerrar sus viviendas; y otro, más plausible, en el que muchos de los inmuebles en alquiler pasen a formar parte del mercado de compraventa.
“Hoy en día hay un problema de oferta; hay mucha demanda de compraventa de viviendas, pero poco stock. Es de lo que se quejan las principales inmobiliarias, que venden a buen ritmo, pero necesitan producto. Por lo que ahora, con este tope a los precios del alquiler, veremos como van entrando, progresivamente, nuevas viviendas al mercado de la compraventa, haciendo crecer, naturalmente, el número de hipotecas, porque el problema que tenemos es de oferta, y no de demanda”, detalla Gulias.
Gulias echa en falta otro tipo de medidas por parte del Gobierno para solucionar el problema de acceso a la vivienda para familias más vulnerables, como una mayor inversión en vivienda de protección oficial, o alternativas como poner en alquiler casas vacías u ocupadas por mafias. “Las medidas que están aplicando, sin embargo, van contra la rentabilidad, los negocios y la propiedad; además de que provocarán una reducción considerable de la oferta que obligará a muchas personas a dar el salto a la compraventa”, afirma.
En definitiva, el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria pronostica un año en el que, al menos en estas zonas “tensionadas” en las que el nuevo Índice de Referencia de Precios entre en vigor, el mercado de compraventa se irá dinamizando, haciendo crecer el número de hipotecas firmadas respecto al año anterior.
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