En un entorno competitivo y exigente, Sebastián Davidsohn, Investment Director de MOOI3, comparte cómo la firma combina análisis multidisciplinar, visión estratégica y una red de inteligencia local para detectar oportunidades inmobiliarias que otros descartan. Desde su enfoque riguroso de Due Diligence hasta su metodología para anticipar riesgos, Davidsohn revela las claves para transformar complejidad en rentabilidad.
Con un enfoque centrado en la estructuración de operaciones con alto potencial de revalorización, MOOI3 apuesta por proyectos complejos, muchas veces descartados por su aparente inviabilidad. Gracias a una metodología propia, equipos independientes en cada área crítica y una cultura de mejora continua, la firma se posiciona como un actor capaz de generar retornos sostenibles y mitigar riesgos desde la primera etapa del análisis.
¿Cómo identificáis y origináis oportunidades de inversión que realmente marquen la diferencia en un mercado inmobiliario tan competitivo?
En MOOI3 nos especializamos en detectar proyectos inmobiliarios con potencial oculto. Trabajamos con promotores de primer nivel y una red de expertos locales para acceder a oportunidades antes de que lleguen al mercado abierto. Buscamos operaciones que otros descartan por complejidad o inviabilidad financiera, pero que bien estructuradas, pueden generar valor real. La clave está en combinar análisis urbano, arquitectónico, legal y financiero, con una visión estratégica y mucha flexibilidad.
¿Podéis detallar cómo lleváis a cabo el proceso de Due Diligence y qué aspectos consideráis clave para mitigar riesgos?
Nuestro proceso de Due Diligence es riguroso y multidisciplinario. Evaluamos en profundidad aspectos urbanísticos, legales, técnicos, financieros, comerciales y ambientales. Todo se valida con equipos independientes y protocolos internos. Contamos con un equipo de expertos que, en conjunto, suma más de 200 años de experiencia acumulada en el sector inmobiliario y financiero, lo que nos permite anticipar riesgos y detectar oportunidades que a menudo otros pasan por alto. Más allá de comprobar la viabilidad, buscamos entender el proyecto en su conjunto, detectar posibles fricciones y asegurar que cada inversión esté estructurada con gobernanza, control y visión de largo plazo desde el primer día.
¿Qué tipo de retornos y horizontes temporales suelen tener vuestras operaciones, y cómo gestionáis la liquidez para los inversores?
Nos centramos en activos con colaterales sólidos, ubicaciones estratégicas y proyectos con margen de actuación real. Analizamos uno a uno los préstamos, el business plan, el perfil del deudor. Nuestro horizonte temporal va de 12 a 48 meses.
¿Qué metodología debe seguirse para analizar las operaciones y cometer la menor cantidad de errores?
En MOOI3 aplicamos una metodología en la que cada operación pasa por un proceso estructurado que incluye análisis multivariable, participación de equipos independientes en cada área (urbanismo, legal, técnico, financiero y comercial) y simulaciones de escenarios. No buscamos confirmar una hipótesis, sino intentar desmontarla para comprobar su solidez desde todos los ángulos posibles. Además, incorporamos fases de rediseño financiero y estratégico, que nos permiten no solo analizar lo que hay, sino transformar lo que podría llegar a ser. Ese enfoque proactivo, junto a una cultura de aprendizaje continuo basada en experiencia de operaciones pasadas, minimiza errores y nos permite mejorar constantemente nuestros criterios de decisión.
¿Qué indicadores o parámetros clave utilizáis para anticipar riesgos y detectar oportunidades antes de que se materialicen en el mercado?
Hay tres tipos de indicadores clave que monitorizamos constantemente:
Indicadores territoriales: cambios en el planeamiento urbanístico, licencias bloqueadas o desbloqueadas, movimientos de suelo público o dotacional, tensiones en la demanda residencial o desequilibrios en zonas prime.
Indicadores financieros y legales: concentración de deuda en determinadas zonas, procesos judiciales con potencial adjudicación, y evolución de precios versus coste de reposición.
Indicadores de comportamiento de mercado: analizamos el pipeline de promotores, servicers, despachos y entidades financieras con los que trabajamos para identificar patrones y adelantarnos a ciclos de liquidez o presión vendedora.
Todo esto lo cruzamos con inputs de nuestra red de partners y herramientas internas de scoring y priorización. Así es como detectamos oportunidades antes de que se materialicen y anticipamos riesgos cuando aún son gestionables.
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