El apetito inversor presenta una tendencia hacia el residencial en alquiler, hospitality, coliving, residencias de estudiantes e inversiones en suelo, entre otros activos.
El año 2023 ha mostrado un alza importante en la inflación. Este factor ha afectado directamente en el incremento de los tipos de interés y, consecuentemente, en el encarecimiento de la financiación hipotecaria. Esta subida de la inflación y de los tipos ha tenido -y sigue teniendo- un impacto en el Servicing, razón por la cual es importante analizar qué le depara a este sector, que ha estrechado los márgenes en los últimos años.
Impacto de la coyuntura económica
Se espera que haya una estabilización del Euríbor para este 2024. En este sentido, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria, expresa que: “el mercado residencial ha aguantado con fortaleza este contexto de incertidumbre y, dado que el euríbor ya está reduciéndose, creemos que, en temas de financiación, lo peor ya ha pasado”. Asimismo, el directivo pone el foco en la inflación: “convendrá seguir de cerca la política de los bancos centrales con respecto a los tipos”. La razón de esto la define de la siguiente manera: “su moderación acentuará la reducción del coste de la financiación y mejorará sus condiciones, lo que convertiría a 2024 en un buen año para la inversión en el residencial”.
Enrique Arnoso, Director General de Diglo Servicer, destaca una afectación negativa de la inflación y la subida de tipos en la parte de Real Estate: “cuanto más cara es la financiación hay un menor movimiento en la compraventa de viviendas y de otros activos”. En este sentido, la prevista bajada del Euríbor “puede provocar un incremento de ventas de activos, ante la mayor facilidad de los compradores para acceder a una hipoteca”.
A pesar de que los tipos y la inflación parecen estar controlados, Hugo Velez, Managing Partner y co-CEO en Hipoges, ofrece una visión panorámica: “no lo está tanto cuando se indican unos niveles que giran en torno al 5%” y, “la inflación acumulada en los últimos 2 años se acerca el 20%”. Ante la prevista bajada de los tipos, Vélez destaca que está siendo más tardía de lo esperado, hecho que “provoca una mayor presión en los bancos, quienes se encuentran con un stock de NPLs más amplio y en los que el riesgo financiero de los activos es significativamente mayor, lo que se conoce como Stage 2”. Así se explica el aumento en el mercado de venta de carteras tanto en España como en Portugal en el último trimestre de 2023.
La venta de carteras continuará, pero el Managing Partner y co-CEO en Hipoges destaca otro aspecto a tener en cuenta como consecuencia de la inflación y la subida de tipos: “significará mayor presión también para las familias y empresas, donde se estima que veremos un posible incremento en el incumplimiento de pago”. Enrique Arnoso también introduce esta perspectiva que analiza la reducción del poder adquisitivo de familias y empresas: “Estamos leyendo en los medios que empieza a haber picos de impagados en deuda temprana, y se espera que en 2024 comience a haber deuda de más de 150 días”. Sin embargo, “no esperamos un tsunami de deuda impagada para este año, ya que nos encontramos en tasas bajas de morosidad, y las entidades se están deshaciendo de deuda RPL en lugar de esperar a que lleguen a NPL, con el objetivo de que no afecte a las tasas de mora”, argumenta el Director General de Diglo Servicer.
Esta mayor presión para los ciudadanos tendrá un impacto en los bancos: “se aumentará la presión para externalizar el Servicing de los NPLs, incrementando su capacidad orgánica actual”, expone Hugo Velez.
Oportunidades y desafíos del sector
Asimismo, este incremento de presión en la gestión de NPL de los bancos se presenta como una oportunidad de negocio, y también como un desafío, para los servicers. Tal y como comenta el Managing Partner de Hipoges, “hará que servicers como Hipoges podamos trabajar con los bancos, creando así nuevas oportunidades de negocio, siendo a la vez un gran reto”.
Por otro lado, destaca un segundo desafío: “en un mercado actual algo turbulento, con un volumen de NPLs cada vez menor, el desafío será modernizarse y reinventarse para confrontar este 2024”. Algunas de las estrategias que se plantean son seguir mejorando los procesos internos, así como el automatismo. Enrique Arnoso también apunta por esta misma línea: “considero que el sector tiene como gran oportunidad de mejorar su eficiencia gracias a la tecnología”, prosigue, “aquellos servicers que sepan adaptarse a este nuevo entorno de eficiencia y automatización con tecnología y modelos de IA, que ayuden a hacer más en el mismo tiempo, serán los que sobrevivan”.
La digitalización se observa como una prioridad para los principales servicers del panorama español. Eduard Mendiluce también presenta esta prioridad, en un contexto actual de menor número de contratos y los márgenes de negocio a la baja. Así describe el objetivo de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria, “seguir generando negocio, apalancados en nuestra sólida experiencia, en unos recursos centrados en la eficiencia y la digitalización y en la capacidad de aportar soluciones innovadoras, especialmente en materia de sostenibilidad a través de EFFIC, la compañía ESG de Blackstone para la rehabilitación eficiente de edificios”.
¿Qué movimientos de cartera esperan los líderes del Servicing?
El Director General de Diglo Servicer tiene clara la trayectoria del mercado: “Vamos a ver un mayor número de carteras RPL que NPL en 2024, muchas de ellas ya están en el mercado y es una tónica que se va a generalizar”. Arnoso añade que “es previsible que continúen los movimientos de concentración de servicers, de carteras que pasan de unos servicers a otros mediante su compra”.
Así pues, en un contexto de mayor grosor de carteras RPL, Arnoso detalla la función del servicer en este contexto: “los servicers tenemos un doble rol, que empieza con la gestión de RPL y continúa con la anticipación y la gestión del NPL que se vaya generando en cartera”. En este sentido, “en Diglo estamos trabajando con diversos fondos en procesos de carteras RPL, acompañándolos en este tipo de licitaciones a lo largo del desarrollo”.
Hugo Velez, por su parte, subraya otras dos tendencias principales. Por un lado, expone que “continuará la tendencia de los últimos dos, tres años, donde las carteras más vendidas estarán compuestas por Residencial Mortgage”. Esta inclinación se respalda mirando en retrospectiva: “En los últimos 3 años, cerca de un 80% de lo vendido proviene de esta tipología de carteras”, explica, “incluso en Hipoges, hemos incrementado nuestros activos bajo gestión en este segmento”.
Por otro lado, el co-CEO de Hipoges también apunta que “se verá acentuada una presión cada vez mayor hacia las PYMES y las empresas grandes”, razón por la cual “puede resultar que en el último semestre de este 2024 veamos algún incremento en la venta de carteras de PYMES y de corporate, algo que había disminuido durante los 3 últimos años”.
El enfoque del apetito inversor
El CEO de Anticipa Real Estate y Aliseda Inmobiliaria destaca las macrotendencias no solo del próximo año, sino de la próxima década: “la logística, residencial en alquiler, hospitality, life science y centros de datos”. Además, también hace mención a varias oportunidades en España: “la vivienda asequible, sin perder de vista la gestión de suelo, un activo muy apreciado por su escasez”.
Velez también hace referencia a las inversiones en suelo: “cada vez más ven oportunidades para el desarrollo inmobiliario en esta tipología de activo”. Añade que “los promotores están pasando de construir para vender a construir para alquilar, en áreas donde la financiación está demostrando ser un problema”. En relación con esta problemática, resalta lo siguiente: “las ubicaciones pequeñas y medianas con baja demanda están resultando desafiantes debido a restricciones financieras”. A pesar de este conflicto, “a España llegan nuevas estrategias de pagos aplazados y nuevos prestamistas alternativos”.
Enrique Arnoso propone otro camino para la evolución del apetito inversor en 2024: “considero que el coliving y las residencias de estudiantes son los activos que esperamos que tengan una mayor relevancia, gracias al gran aumento de la llegada de estudiantes de otros países, entre otros factores”. Una proclividad que ya están viendo desde Diglo Servicer: “los inversores están buscando activos paralelos al residencial, como hotel o coliving, con un incremento en el interés en obra nueva”. Así lo argumenta: “hay cada vez hay menos escaparate de alquiler ante la inestabilidad jurídica y la inversión es basculante, por lo que, si el residencial cae, otros segmentos acaparan la inversión”.
No obstante, Velez pone el acento especialmente en este tipo de activo: “El sector residencial en España seguirá atrayendo inversiones”. El motivo es “la falta de producto en todo el territorio, sobre todo fuera del centro de ciudades como Valencia, Madrid, Barcelona, Sevilla, etc; así como al alto nivel del IPC; y a la volatilidad del mercado de valores, viendo al Real Estate una inversión refugio”.
El directivo de Hipoges destaca otras dos tendencias: el cambio de oficinas a residencial (motivado por el auge del teletrabajo), así como la transformación del uso del retail al residencial. Este último quiere decir “invertir en CapEx, y donde Hipoges ha invertido en crear una mayor capacidad de respuesta de manera más ágil, dando así respuesta a las necesidades de nuestros clientes”.
A modo de conclusión, los tres líderes de los principales servicers del sector inmobiliario en España sitúan la inflación como la principal variable macroeconómica a la que prestar atención de cara al 2024. De su moderación o de su aumento dependerá el coste de la financiación, hecho que tiene una implicación directa en la compraventa de viviendas y de otros activos. Habrá una presión importante tanto para las familias y empresas, como para los bancos, con un incremento en el incumplimiento de pago que ya se está observando.
Siendo este el contexto que se aproxima, los activos que se presentan como los más atractivos son diversos: desde logística, pasando por residencial en alquiler, hoteles, y residencias de estudiantes, hasta life science, centros de datos, coliving y centros comerciales. La gestión del suelo es un interés que tampoco se perderá este 2024.
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