Más del 60% de los expertos consultados esperan que los precios de alquiler continúen creciendo, en media nacional, en ritmos cercanos al 10%.
La predicción de los precios residenciales, la evolución de los precios del alquiler, la demanda y su impacto en las transacciones, así como la oferta de vivienda y los problemas de accesibilidad a la misma son algunas de las temáticas que configuran el XIX Observatorio de la Valoración, que analiza los datos relativos al segundo semestre de 2023. La AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) presenta este análisis, junto con la colaboración de la profesora y responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y de un grupo de 16 panelistas, entre ellos 11 asociados de la AEV y otros reconocidos profesionales del sector.
Según los modelos de predicción de la autora del XIX Observatorio de la Valoración, los precios de las viviendas nuevas aumentarían a ritmos de entre el 2 y el 3% durante la primera mitad de 2024, para acelerarse al 4% en el tercer trimestre del año. Y su estimación es que los precios de las viviendas usadas crecerán algo más del 1% en el primer semestre, y se congelarán o incluso descenderán levemente a partir del tercer trimestre. A este respecto, el 91% de los panelistas internos y hasta un 60% de los externos coinciden con la expectativa de precios de vivienda usada formulada por la autora. No obstante, como matiza algún panelista, estas previsiones corresponden a la media nacional y, por ello, deben particularizarse por localizaciones.
En el precio de la vivienda tiene una importante repercusión la evolución de los tipos de interés que, como señala también uno de los expertos, se espera que estos continúen en niveles elevados durante, al menos, la primera mitad del año, lo que seguirá ejerciendo de factor limitante de la demanda, especialmente la de primer acceso, que busca principalmente vivienda de segunda mano.
Y con respecto a la vivienda nueva, el 82% de los panelistas internos y el 60% de los externos se alinean también con la predicción de precios formulada por la autora. Los principales motivos que sustentan esta previsión son, por una parte, la solidez de la demanda para este tipo de segmento, que se ha ido embalsando a lo largo de la última década a consecuencia de la escasez de producción, y, por otra, el encarecimiento de los materiales.
La asimetría en la evolución de los precios de alquiler, a examen
Por otro lado, comenta la autora del informe que, si bien los precios de alquiler en España siguen creciendo aceleradamente, el ritmo de crecimiento se ha moderado desde mediados de este año en varios puntos, como Valencia, que pasa de crecer en tasas del 30% anual al 12%, Málaga o Barcelona, mientras que Madrid, Palma y, en general, la media española, siguen acelerando su crecimiento. La autora cree que los responsables de esta aceleración tan asimétrica son los distintos ritmos de evolución de la actividad económica que impulsan la atracción de población, así como el rol de los fondos de inversión en los mercados residenciales.
Alrededor del 64% de los panelistas internos y 6 de cada 10 externos esperan que los precios de alquiler continúen creciendo, en media nacional, en ritmos cercanos al 10%, citando, entre otros motivos, además de la escasez general de oferta, el tope legislativo a la actualización de rentas de alquiler, que será del 3% para el año 2024, el cual estaría contribuyendo a aumentar la brecha entre la renta de los contratos vigentes y la de los nuevos, así como provocando una retirada de producto del mercado y, con ello, un mayor tensionamiento de los precios. Otra parte de los panelistas espera, en cambio, que los ritmos de crecimiento del alquiler sean algo más moderados, de entre el 5 y el 7%, argumentando que estos precios tienen como límite la propia renta de las familias, incapaz de subir a ritmos mayores, así como que las medidas que probablemente se adoptarán desde los poderes públicos limitarán ese crecimiento.
La intensidad de intercambios revela un alto grado de liquidez en el mercado residencial
El informe señala que, aunque el volumen global de transacciones ha disminuido, sigue habiendo una intensidad de intercambios relativamente elevada que revela un alto grado de liquidez en el mercado residencial. Teniendo en cuenta que una vivienda se intercambia una vez en largos períodos de tiempo, este volumen de transacciones parece indicar que una proporción elevada del parque está entrando en el mercado y cambiando de propietario de forma sistemática. A falta de vivienda nueva, el mercado moviliza cada vez más un número creciente de unidades, equivalentes a un 2,7% del total de stock existente: un 2,5% de viviendas existentes y un 0,3 % de nuevas.
Se combate la restricción del crédito con otras fórmulas alternativas de financiación
Según el XIX Observatorio, la restricción de crédito bancario tradicional que afecta al sector promotor debe estar siendo parcialmente resuelta mediante fórmulas alternativas de financiación, indicando que, si éstas proceden de fondos, que normalmente se dirigen a grandes obras, el sistema perdería capacidad de financiar a pequeños constructores y no recuperaría la flexibilidad existente en el pasado, que dotaba al sector constructor español de gran capacidad de reacción. Insinúa, asimismo, que es posible que, en parte, la actual falta de reacción de la oferta proceda de este factor, que estaría ralentizando la toma de decisiones de construcción.
El 82% de los panelistas internos y el 60% de los externos consideran que las dificultades de financiación de los pequeños promotores se encuentran, efectivamente, entre las causas que afectan al despegue de la oferta, a las cuales se sumarían la escasez de suelo en grandes ciudades, la falta de mano de obra cualificada y la subida generalizada del precio de los materiales, así como la alta burocratización del proceso y las fuertes garantías exigidas por los bancos. Como alternativa para estos pequeños y medianos promotores, que no suelen tener músculo financiero suficiente para acometer la compra del suelo, han surgido modelos como el préstamo puente, que tienen como contrapartida un coste generalmente más elevado que el que ofrece la banca tradicional, sobre todo si el riesgo que asume el prestamista es alto.
El empleo crece, los salarios reales también y se gana capacidad de compra
El informe manifiesta que, en 2023, se ha identificado, por primera vez en un largo tiempo, que las condiciones de la demanda son positivas para el acceso a la propiedad: el empleo crece, los salarios reales también y se gana capacidad de compra. No obstante, subsisten graves problemas de accesibilidad. La mayor parte de la demanda estable es atraída por el alquiler, razón por la que se tensionan sus precios, y no por la propiedad, a la que es difícil acceder. La tensión de rentas resultante también dificulta el acceso de nuevos hogares, y el mantenimiento de los que están en el mercado, que ven revisadas sus rentas periódicamente.
En palabras de Paloma Arnaiz, Secretaria General de la AEV, “esta nueva edición del Observatorio de la Valoración pone el foco en una de las cuestiones más llamativas del mercado de estos últimos meses: la creciente desvinculación entre volumen de transacciones y concesión hipotecaria, explorando las posibles causas que motivan este cambio de tendencia y lo que ello supone para la evolución de los precios en los próximos trimestres”.
Este informe y otros de interés general están disponibles al público en la web de la AEV.
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