Las cédulas hipotecarias españolas analizadas suman 179.677 millones de euros en circulación frente a 323.500 millones en activos de cobertura. La cartera hipotecaria presenta un LTV medio del 51% y una tasa de dudosos del 0,2%.
El 92% del saldo de los préstamos hipotecarios que forman parte de la cobertura corresponde al segmento residencial, según la radiografía publicada por la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sobre el segundo trimestre de 2026.
Las 12 entidades analizadas sumaban 179.677 millones de euros en cédulas hipotecarias en circulación a cierre de junio, frente a 323.500 millones en activos de cobertura. De esta última cantidad, 322.205 millones correspondían a préstamos hipotecarios.
El volumen de activos frente a las emisiones sitúa la sobrecolateralización media ponderada en el 80%. Los niveles varían entre el 19% y el 166% dependiendo de la entidad, por encima en todos los casos del mínimo regulatorio del 5%.
El estudio utiliza información de 12 entidades españolas adscritas al programa Covered Bond Label y con un peso significativo en los mercados hipotecario y de cédulas. Del total del conjunto de cobertura, solo el 0,4%, equivalente a unos 1.295 millones de euros, corresponde a activos líquidos. El resto está constituido por préstamos hipotecarios.
Las cédulas hipotecarias españolas presentan un LTV medio del 51%
El conjunto de cobertura reúne 3,76 millones de préstamos hipotecarios. La AHE sitúa su loan-to-value (LTV) medio ponderado en el 51%, con valores que oscilan entre el 43% y el 62% según la entidad.
En la cartera residencial, el LTV medio alcanza el 53%, mientras que en la comercial baja al 40%. Ambos porcentajes han aumentado alrededor de tres puntos porcentuales respecto al año anterior.
La proporción de préstamos dudosos, de acuerdo con los requisitos del Reglamento sobre Requisitos de Capital (CRR), se limita al 0,2%. Además, las garantías inmobiliarias asociadas a estos créditos están constituidas con rango de primera hipoteca sobre el pleno dominio de los inmuebles.
El residencial concentra el 92% del saldo hipotecario y el 96% del número de operaciones. Dentro de este segmento, las viviendas principales representan el 88,2% del saldo residencial, frente al 9,3% correspondiente a viviendas vacacionales y el 1,5% destinado a buy-to-let.
El plazo del conjunto de cobertura supera al de las emisiones
La estructura presenta diferencias entre los vencimientos de las cédulas y los préstamos que las respaldan. El plazo pendiente medio de las emisiones es de cuatro años y nueve meses, y más del 40% está previsto que se amortice íntegramente durante los próximos cuatro años.
En el conjunto de cobertura, en cambio, el plazo medio ponderado de amortización se sitúa en 12 años y dos meses, casi un año por encima del registrado en la publicación anterior de la AHE. El 68% del saldo hipotecario tiene un plazo superior a diez años y solo el 13% del capital vivo está previsto que se liquide durante los próximos cinco.
La AHE explica que las diferencias en los mecanismos de liquidación entre activos y pasivos pueden requerir en determinados casos instrumentos de cobertura para reducir la exposición a los tipos de interés, aunque señala que las entidades españolas suelen gestionar este riesgo desde una perspectiva integral del balance.
También existe una composición inversa por modalidad de tipos. El 40% de las cédulas en circulación paga un cupón fijo y el 60% está sujeto a un tipo variable. En el conjunto de cobertura, el 60% del saldo corresponde a préstamos cuyo periodo de fijación del tipo supera un año, categoría en la que la AHE incluye tanto los préstamos fijos a término como los mixtos.
La antigüedad media de los préstamos hipotecarios alcanza los ocho años y siete meses, mientras que su vencimiento contractual medio se sitúa en 20 años y seis meses. Estos dos últimos datos proceden de 11 entidades que representan el 80% del saldo analizado.
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