El último informe de CaixaBank Research confirma un desajuste estructural entre oferta y demanda, con fuerte impacto en precios, alquileres y acceso a la vivienda
El déficit de vivienda en España podría acercarse a las 900.000 unidades en 2029, según el Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 de CaixaBank Research, que advierte de un desequilibrio persistente entre la creación de hogares y la oferta disponible, con implicaciones directas en precios, alquiler y accesibilidad.
Un desequilibrio estructural que sigue ampliándose
El mercado residencial español mantiene una tensión creciente derivada de un desajuste estructural entre oferta y demanda. Según el informe de CaixaBank Research , España acumula ya un déficit superior a 730.000 viviendas desde 2021, resultado de una intensa creación de hogares y una producción insuficiente de vivienda nueva.
Las previsiones apuntan a que esta brecha seguirá ampliándose en los próximos años. En un escenario tendencial, el déficit podría alcanzar su máximo en torno a 2029, con más de 900.000 viviendas, sin corregirse completamente hasta bien entrada la próxima década.
Este desajuste se explica, en gran medida, porque la oferta no logra responder al ritmo de formación de hogares. En 2025, por ejemplo, se crearon más de 226.000 nuevos hogares, mientras que la vivienda terminada se situó muy por debajo de esa cifra, consolidando el aumento del déficit.
La oferta no logra acompañar una demanda aún sólida
El informe destaca que el mercado inmobiliario mantuvo una elevada actividad en 2025, con más de 714.000 compraventas, el mayor volumen desde 2007. Esta fortaleza estuvo impulsada por factores como el crecimiento poblacional, la mejora de la renta disponible y unas condiciones financieras favorables.
Sin embargo, comenzaron a aparecer señales de moderación en la segunda mitad del año, debido principalmente al encarecimiento de los precios y a la escasez de producto, especialmente en obra nueva.
Por el lado de la oferta, persisten importantes cuellos de botella. A pesar del incremento de los visados de obra nueva —que alcanzaron las 162.000 unidades en 2025—, la producción efectiva sigue siendo insuficiente. En los últimos doce meses apenas se completaron unas 83.500 viviendas, lo que evidencia un retraso significativo en la finalización de proyectos .
Entre los factores que limitan la oferta destacan la escasez de suelo finalista, la lentitud administrativa, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada.
Presión en precios y fuerte dispersión territorial
El desequilibrio entre oferta y demanda continúa trasladándose a los precios. En 2025, el precio de la vivienda registró crecimientos de dos dígitos, con incrementos cercanos al 13% interanual en el último trimestre, según datos recogidos en el informe.
No obstante, la evolución no es homogénea. CaixaBank Research subraya una elevada dispersión territorial, con subidas más intensas en grandes ciudades, áreas metropolitanas y zonas turísticas.
Madrid y Barcelona lideran el crecimiento acumulado desde 2015, mientras que provincias turísticas como Málaga, Alicante o Baleares registran dinámicas especialmente tensionadas. Esta evolución responde a una lógica en la que los incrementos de precios se concentran allí donde la demanda es más dinámica y la oferta más rígida.
El alquiler refleja la tensión del mercado
El mercado del alquiler también muestra signos de presión. Según el indicador elaborado por CaixaBank Research a partir de datos internos, los nuevos contratos registran incrementos de dos dígitos, especialmente durante 2025, mientras que las renovaciones se mantienen más alineadas con la inflación.
La tasa de esfuerzo —porcentaje de ingresos destinado al alquiler— se sitúa en torno al 30% de media, aunque con diferencias relevantes según edad, ubicación y tipo de contrato. Los jóvenes, los hogares urbanos y los nuevos inquilinos soportan niveles significativamente más elevados.
Un déficit concentrado y difícil de corregir
El déficit de vivienda presenta además una elevada concentración geográfica. Cerca del 50% se localiza en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia, lo que intensifica la presión en los principales mercados residenciales.
El informe también señala que la construcción no avanza necesariamente en las zonas donde más se necesita, lo que agrava los desequilibrios territoriales y prolonga la tensión sobre los precios.
Para cerrar el déficit en un plazo de cinco años, sería necesario construir en torno a 330.000 viviendas anuales, más del triple del ritmo actual de finalización , lo que evidencia la magnitud del reto.
Riesgos adicionales y perspectivas
A los factores estructurales se suman riesgos externos, como la incertidumbre geopolítica. El informe advierte de que una escalada del conflicto en Irán podría encarecer los costes de construcción y endurecer las condiciones financieras, afectando tanto a la oferta como a la demanda.
Pese a ello, la principal conclusión es clara: la insuficiencia estructural de oferta seguirá siendo el elemento determinante del mercado inmobiliario en los próximos años, manteniendo la presión sobre los precios y dificultando el acceso a la vivienda.
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