A mediados del ejercicio anterior, Ramón Riera fue nombrado Presidente Mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), convirtiéndose así en el primer español en presidir esta federación a nivel mundial. Con una trayectoria de más de tres décadas en el sector inmobiliario, Riera lidera la organización que, presente en 75 países, tiene el objetivo de fomentar la sostenibilidad y la preservación del patrimonio cultural a nivel global.
El contexto inmobiliario actual afronta un escenario incierto, marcado por la continua volatilidad económica, los cambios en la demografía y la adopción de políticas de sostenibilidad más rigurosas. La demanda de vivienda sigue siendo elevada en muchas zonas urbanas, y los altos costes de financiación han afectado tanto a compradores como a inversores.
Teniendo en cuenta el panorama actual, Open Hub News habla con el Presidente Mundial de la FIABCI para evaluar la situación que existe hoy en día en términos de digitalización, inversión y regulación, entre otros temas.
¿Cómo está transformando la digitalización la manera en que se compran y venden propiedades en el mercado actual? ¿Qué avances tecnológicos están revolucionando la gestión y administración de propiedades en la actualidad?
La digitalización está provocando una profunda transformación del mercado inmobiliario, haciéndolo más accesible, eficiente y transparente. Plataformas como Zillow e Idealista han globalizado el acceso al sector, permitiendo a compradores y vendedores analizar tendencias, comparar precios y tomar decisiones informadas desde cualquier lugar. A esto se suman las empresas Proptech, que facilitan procesos de compra, venta y alquiler de propiedades con herramientas innovadoras, mientras tecnologías como las visitas virtuales en 3D y la realidad aumentada ofrecen experiencias inmersivas para explorar y personalizar inmuebles a distancia.
Avances como la IA y el big data han optimizado la toma de decisiones con análisis predictivos, asistentes virtuales y estrategias de marketing personalizado. Además, tecnologías como el blockchain y los contratos inteligentes aportan seguridad y transparencia, reduciendo costes al eliminar intermediarios. En paralelo, la gestión de propiedades ha mejorado con softwares especializados y dispositivos IoT que permiten un mantenimiento predictivo y simplifican la administración de múltiples inmuebles. También, las Fintechs han democratizado el acceso al mercado mediante hipotecas digitales y plataformas de crowdfunding.
Por último, no hay que olvidar herramientas como drones y el mapeo geoespacial, que ayudan en el análisis de terrenos y propiedades, y la sostenibilidad, que gana protagonismo con edificios inteligentes y certificaciones que mejoran la eficiencia energética.
¿Qué regiones o tipos de propiedades están atrayendo más inversión internacional en este momento y por qué?
En 2023 se registraron 87.340 compras de viviendas por extranjeros. Las regiones españolas con mayor número de compra-ventas fueron la Comunidad Valenciana con 28.000, Andalucía con 17.600, Catalunya con 14.500, Canarias con 7.200, la Región de Murcia con 5.200, Baleares con 4.500 y Madrid con 4.500.
En términos porcentuales, los mayores pesos de compra correspondieron a Islas Baleares con 31.5%, Comunidad Valenciana con 29.6%, Canarias con 28.54%, Región de Murcia con 23.84%, Catalunya con 15.79% y Andalucía con 15%.
Atendiendo a la superficie de las viviendas compradas por extranjeros en el último año, el 34.67% ha presentado una superficie superior a los 100m2. El 20.05% destinado a superficies entre los 100m2 y los 80m2. El 25.6%, entre los 80m2 y los 60m2, y finalmente el 15.74% entre los 60m2 y los 40m2.
La tipología de vivienda comprada ha sido predominantemente usada (84.2%) con un peso destinado a la vivienda de obra nueva del 15.4%.
El motivo es que actualmente los precios españoles, en comparación a otras ciudades o lugares de Europa, son mucho más competitivos y la oferta de servicios es inmejorable (infraestructuras, sanidad, calidad de vida, etc.).
¿Cómo están las empresas tradicionales del sector inmobiliario adoptando tecnologías Proptech para optimizar operaciones y mejorar la experiencia del cliente?
A las empresas tradicionales del sector inmobiliario no les queda más remedio que evolucionar. Por esos motivos, están adoptando tecnologías PropTech (Property Technology) para optimizar sus operaciones, mejorar la experiencia del cliente y mantenerse competitivas en un mercado cada vez más digitalizado y exigente. Estas innovaciones están transformando la forma en que las compañías gestionan sus propiedades, interactúan con los clientes y llevan a cabo transacciones inmobiliarias mucho más democráticas y seguras. En definitiva, apuesta clara por la tecnología e innovación sostenible.
“Blockchain y los contratos inteligentes aportan seguridad y transparencia, reduciendo costes al eliminar intermediarios”
Con su experiencia en regulación inmobiliaria, ¿qué cambios regulatorios cree que son necesarios para fomentar un mercado más transparente y seguro?
Es crucial que los gobiernos y reguladores adapten las leyes y normativas para acompañar los avances tecnológicos y los cambios en las dinámicas del mercado. Aquí te presento algunos cambios regulatorios clave que podrían promover una mayor transparencia y seguridad en el sector inmobiliario:
- Establecer marcos regulatorios para el uso de blockchain: Esto podría garantizar una mayor transparencia al ofrecer un registro inmutable de los contratos y transacciones. Sin embargo, muchos países carecen de un marco legal claro para el uso de esta tecnología. Por ello, los reguladores deberían legalizar el empleo de contratos inteligentes para transacciones de inmuebles, asegurar que los registros de propiedad basados en blockchain tengan el mismo valor legal que los registros tradicionales y definir la responsabilidad en caso de errores en contratos automatizados.
- Transparencia en el historial de propiedades: La tokenización y blockchain también podrían permitir que los compradores vean el historial completo de una propiedad (ventas anteriores, hipotecas, impuestos) de manera pública y transparente. Un marco regulatorio que exija esta transparencia podría reducir el riesgo de fraudes y errores en las transacciones.
Por lo tanto, los cambios regulatorios son esenciales para garantizar un mercado inmobiliario más transparente, seguro y accesible para todas las partes involucradas. Las tecnologías emergentes como blockchain, IA y la digitalización de registros pueden mejorar significativamente la transparencia, pero es fundamental que estén respaldadas por marcos legales claros y robustos que protejan a los consumidores, promuevan la confianza en el mercado y mitiguen los riesgos de fraude o mal uso. La colaboración entre gobiernos, reguladores y el sector privado será clave para adaptar estas normas a los cambios rápidos del sector inmobiliario.
¿Cómo está evolucionando el mercado de alquileres en España y qué tendencias emergentes están observando?
El mercado de alquileres en España ha experimentado una importante transformación en los últimos años debido a varios factores, como los cambios en la demanda, la evolución de las políticas gubernamentales y la influencia de las nuevas tecnologías.
Entrando en detalle, el aumento de la demanda de alquiler se debe a un cambio cultural hacia el alquiler y al incremento demográfico en grandes ciudades. La escasez de oferta y el aumento de los precios son la máxima preocupación, ya que existe un desajuste entre oferta y demanda. La intervención gubernamental mediante la nueva ley de la vivienda, en la que solo hay una región que aplica los límites de alquiler según zonas tensionadas, no está ayudando a fomentar una oferta de alquiler que responda a la demanda. Además, surgen nuevas tendencias como el alquiler por habitaciones, el co-living y los alquileres vacacionales.
En síntesis, el mercado de alquiler en España está en plena transformación, impulsado por cambios sobre todo en la demanda, la regulación y la tecnología. A medida que el alquiler se convierte en una opción más popular, también entre los jóvenes, el mercado sigue enfrentando desafíos, como la falta de oferta y el aumento de los precios, sin soluciones a corto plazo.
¿Qué factores están impulsando la demanda de propiedades de lujo a nivel global y cuál es su perspectiva sobre este segmento del mercado?
El lujo, en general, goza de buena salud. El mercado de propiedades de lujo a nivel global ha experimentado un crecimiento sostenido en los últimos años, impulsado por una serie de factores económicos, demográficos y sociales. A pesar de los desafíos presentados por la pandemia y la incertidumbre económica en algunos sectores, la demanda de propiedades de alta gama sigue en auge en muchas regiones del mundo.
Las perspectivas del mercado de lujo están en el crecimiento continuo en ciudades clave como Nueva York, Londres, París y Hong Kong, ya que seguirán siendo polos de atracción para las propiedades de lujo debido a su estabilidad, oferta cultural y oportunidades económicas. Sin embargo, también se observa una creciente diversificación hacia mercados emergentes y destinos más relajados y menos urbanos.
En resumen, el mercado de propiedades de lujo a nivel global sigue evolucionando con nuevas tendencias en sostenibilidad, tecnología y cambios en el estilo de vida. La demanda por propiedades exclusivas y personalizadas en destinos seguros y prestigiosos sigue siendo fuerte, y es probable que este segmento siga siendo un refugio atractivo para los inversores con un gran patrimonio.
“El mercado de alquiler en España está en plena transformación, impulsado por cambios sobre todo en la demanda, la regulación y la tecnología”
Mirando hacia el futuro, ¿cuáles son sus expectativas para el sector inmobiliario global en los próximos años y qué factores creen que influirán más en su desarrollo?
Creo que el sector inmobiliario global en los próximos años se enfrentará a importantes transformaciones. No solo por las circunstancias coyunturales, como la subida de los tipos de interés, la inflación o conflictos en suelo internacional, sino también por los estructurales, como la vivienda asequible y los cambios de hábitos de consumo y de trabajo que ha traído la digitalización.
Los cambios en las preferencias de los consumidores están transformando la demanda. Los compradores buscan hogares multifuncionales con espacios para trabajar, hacer ejercicio o disfrutar del aire libre. En paralelo, el envejecimiento de la población impulsa la demanda de viviendas adaptadas, como comunidades para mayores. Por otro lado, la sostenibilidad se ha vuelto prioritaria, con normativas más estrictas y consumidores que prefieren inmuebles eficientes y respetuosos con el medio ambiente.
En definitiva, el mercado global cada vez más irá a una total digitalización y una transformación tecnológica, adoptando nuevos métodos en la gestión y la comercialización, por lo que el sector se enfrentará al desafío de adaptarse a estos cambios mientras cumple con estándares de sostenibilidad y eficiencia energética.
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